ゆうです^^
住宅ローンの月々の返済額を決めるときの秘訣。
貴方はどのようにして月々の返済額を決めますか？
失敗しない返済額の決め方の秘訣をお伝えします。
返済額は、
「営業マンのセールストーク」によって決められることが多いのではないかと思います。
（僕も営業時代はそうしていました。）
営業マン「年収から計算して安全な月々の返済額を算出します。」
営業マン「『返済比率（年間返済額÷年収）』というものがありまして、これが25％～30％ほどであれば銀行さんが「大丈夫」と判断してくれます。その範囲内で借入額を決められる方がほとんどです。」
ここで建てる人が、
家づくりが初めてでお金のことより家のことを考えたいモードに入っている場合、
「へー♪」と感心し、
営業マンが算出した借入額をそのまま「上限予算」と考え、その範囲内で家づくりをすれば「安心」と思い込んでしまうんです。
→詳しくは豊かな暮らしのつくり方。07-4 ー『適正返済比率は！？』ー
別に営業マンは騙しているわけではありません。
銀行が25～30％以内なら融資OKしてくれるというのも本当です。
（最近はもっと高い返済比率でも貸してくれます。）
しかし問題は、その借入額が貴方の暮らしに適正かどうかは営業マンも銀行マンも判断してくれません。
あくまで「自分で」判断するしかありません。
今回はその判断のヒントをお伝えしようと思います。
難しい計算はありません。感覚的なものです。
質問します。
（シミュレーションで出た月々の返済額を「○万円」、これから建てる新築を「その家」とします。）
「貴方は35年後も築35年のその家に家賃として月に○万円を支払えますか？その金額は妥当ですか？」
「あるオーナーからその家を借りるとして、月々○万円×35年間の賃貸契約を結びますか？」
これは、新築建築を不動産投資ビジネスと考えたとき、その計画に投資する価値があるかどうかを判断するための質問です。
※35年後に土地建物の価値がゼロになると想定。
建物の価値はゼロ（むしろ解体費を考慮すればマイナス）になる。
土地の価値はゼロにはならないだろうが、35年後もその土地に住み続けるとすれば最終処分するのは50～60年後。そのときには解体費分の価格でしか売れないかもしれない。という厳し目の想定をすれば借入返済総額＝家賃支払総額と考えることができる。
以上を踏まえた上で、では理想的な月々の返済額とは？
おすすめ月々返済額は、
（「新築時に払ってもいいと思える額」+「35年後に払ってもいいと思える額」）÷２
例えば、
「新築時はこの家に家賃12万円払ってもいいな。35年後は老朽化するし家賃6万円くらいかな。」
と考えれば、
（12万＋６万）÷２＝9万円
が月々の返済額として良いのではないでしょうか。
あくまで感覚的なものでしかありませんが、こういう考え方も面白いと思います^^
『35年後、新築住宅が老朽化することをイメージする。』
これが豊かな暮らしを作る秘訣ですね♪
おまけ................
具体的な計画で考えてみる。
世帯年収650万（夫＋妻）のとき、
返済比率15％を目標にすると、
（豊かな暮らしのつくり方。07-4 ー『適正返済比率は！？』ー）
借入可能額は、約2700万円。 ※35年間、1.4％固定
月々返済額は約8.1万円。
↓
例）
借入2700＋自己資金500万＝3200万
土地1000万＋建物2000万＋諸費用200万＝3200万
※ちなみに諸経費を除いた3000万全額借入の場合は、月々返済額は約9万円になる。
頭金を含めた総費用全額を借りたと考えたときの返済額を家賃と想定するほうがより正確。
おまけのおまけ................
上記はあくまで厳し目に考えた場合。
実際は、新築で35年＋リノベして30年＝計65年間住むとすれば、
新築時3000万＋リノベ600万＝3600万円
全額借入だとすると、金利を含めた総返済額は約4500万円。
65年間（780ヶ月）で割ると、月々金額＝5.8万円。
（新築時･･･35年間、1.4％固定。リノベ時･･･10年間、3％固定）
65年間、月々家賃5.8万円で高性能な新築に住めるのなら、一生賃貸暮らしより割りにあうかもしれない。
ただし、天変地異で想定外の出費が発生したり、思わぬ事態で65年間すみ続けられなかったりするリスクはある。
なのであくまで計画は悲観的に考えること。
そして、悲観的な想定をした上で新築住宅が完成したら、楽観的に住むこと♪
これも豊かな暮らしを送る秘訣ですね^^
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