ゆうです^^
さて、今回は「豊かな暮らしのつくり方。07-3 」ということで、
資金計画シリーズの第三弾です。
貴方の適正借入金額をズバッとお教えします！
【過去の記事】
豊かな暮らしのつくり方。07ー『家づくりは資金計画から。』ー
豊かな暮らしのつくり方。07-2 ー『総予算の求め方！』ー
07-2で『適正借入金額の求め方』をまとめましたが、
知人に、
「もう少し端的に教えて！」
（→面倒な計算なしに知りたい）
と言われてしまったので、
今回超端的に伝えようと思います。
（そのぶん超ざっくりですが）
結論をズバっと言います。
豊かな暮らし（ゆとりある家計）が送りたかったら、
『借入金額は
年収の４.5倍以下に抑えること！』
世帯年収（税引前収入）が650万なら、
借入金額は、650万×4.5＝2925万円まで。
以上！！
（端的でしょ！）
※返済期間によります。
「4.5倍以下」という話は、返済期間30年ほどローンを組む人を想定しています。
（定年が65歳なら、65歳-30年＝35歳あたりの人）
※適正返済期間は「現在の収入をもらいながら働けるＭＡＸ年齢－現在の年齢」とお考えください。
※「税引き後（手取り）」ベースで考えてもいいのですが、
検討が複雑になるのでシンプルに「税引前収入」ベースで考えることにしました。
※本気で真剣に家づくりを考えている方には、家や土地を検討し出す前に、
独立したファイナンシャルプランナーに家計のシミュレーションを作成してもらうことを強くお勧めします。→家づくりつぶやきメモ。『FPの昆さん。』
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極端に言えばこれだけ守れば、
「家づくりはどこで建ててもＯＫ」
と言ってもいいかもしれません。
（とても乱暴ですが）
それだけ、借入金額を適正に決めることが重要だという意味です。
家づくりでの失敗は、メーカーでの失敗よりも
圧倒的に「住宅ローンの借りすぎ」が大多数です。
そして、それに気づくのは、家を建ててから10年後以降です。
そして、それに気づいてももうどうしようもできません。
（家は売れないし、借入を減らす手段はない。）
そして、そんな体験談を人に話すことはありません。
（恥ずかしいから）
せいぜい人から家づくりの失敗談を聞くとしたら、
住んでから1、2年の間で、
壁紙がどうとか、食洗機がどうとか、営業マンのアフター対応がどうとか、
そんなものではないでしょうか。
こうして、
一番重要な「住宅ローンの借りすぎ」の失敗談は闇に葬られるのでした。
チャンチャン♪
皆さんは気をつけてくださいねー！
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【おまけ】
「年収の4.5倍までって言われてもピンとこないよー」
「根拠を教えてほしい！」
という人向けにおまけ（試算例）を書きます。
〈試算例モデルケース〉
・世帯年収（税込）…650万（ex.夫350～550＋妻300～100）のとき、
年間住居費は税込年収の20％程に抑えるのが理想的なので
年間住居費は、650万×20％＝130万／年 になります。
月々にすると、130万÷12ヶ月≒10.8万／月 ですね。
そして、「住居費＝住宅ローン返済額」と考えてはいけません。
「住居費」＝
「住宅ローン返済額」
＋「固定資産税（＋都市計画税）」
＋「火災保険・地震保険」
と考えるべきです。（現実そうですから。）
アパートと違い、家（資産）を持つとはそういう出費が増えるということです。
超ザックリですが、
固定資産税（土地建物）＝15万／年
火災保険・地震保険＝5万／年
として進めます。
そうすると、月々の住宅ローン返済額は、
（年間住居費130万ー固定資産税15万ー保険5万）／12ヶ月
≒9.2万／月
となります。
では、月々返済額を9.2万にするためには、
総借入金額はいくらにすればいいのでしょうか。
借入条件を
・住宅ローン…1.4％（全期間固定）、
３0年返済（35歳で家を建てるとして65歳までに完済する）
とすると、
総借入額＝2700万
となります。
2700万／年収650万＝4.15倍
借入金額は年収の4.5倍以内になりますね。…ＯＫ
また、返済比率を見てみると、
（月々9.2万×12ヶ月）／年収650万≒16.9％
およそ返済比率17％です。
住宅メーカーの営業マンや銀行マンが言う
「返済比率は25％くらいが適正です。」
から大きく乖離しているのが分かりますね。
相手の言いなりにならず、かしこく家づくりを進めましょう。
※返済比率は返済期間によってかわるので指標にするには注意が必要です。
返済期間を35年にした場合、月々返済額は8.1万となり、返済比率は約15％になる。
→ブログ書きました。
豊かな暮らしのつくり方。07-4 ー『適正返済比率は！？』ー
仮に、この借入金額で実際に土地を買い家を建てると、、
・借入2700万+自己資金500万＝総予算3200万
・土地900万+家2100万+諸経費200万＝総費用3200万
といった感じでしょうか。
（自己資金や土地代の差によって家にかけられる費用が増減する）
重要なのは
「まず家の要望ありき（家にかける費用ありき）」
ではなく、
「まず、ゆとりある資金計画ありき」
ということです。
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【おまけのおまけ】
ここまで読んで
「変動金利にすれば安いし、もうちょっといけるんじゃ、、、」
と思った人もいると思います。
最終的に変動金利を選んでも全然ＯＫです。
しかし、変動金利の数値でシミュレーションして、
ギリギリいっぱいの借入をして、もし金利が上がってしまったら即ＫＯですよね。
なので、
あくまでシミュレーションは全期間固定の金利で計算して、
借入金額を決めたほうが無難ですよ。
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