ゆうです^^
前回から引き続き、家づくりの総予算についてのお話です。
前回を読んでいない方は、前回のブログから読んでもらったほうが
スムーズに入れると思います。
豊かな暮らしのつくり方７ー『家づくりは資金計画から。』ー
前回は、家づくりは総予算から考え始めることが正しい始め方です。と伝え、
では、具体的にどのくらいの返済に抑えるべきなのでしょうか。
と結んでいました。
今回は、その具体的な返済金額の設定についてお話します。
当然ですが、全てはケースバイケースです。
年収、家族構成、趣味、住んでいる地域の物価、子供の進路、車の台数、、
みんなバラバラですよね。
しかし、
それでは話が具体的に進まないので、モデルケースを設定します。
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【モデルケース】※新潟県での一般家庭を想定。
・世帯年収（税込）…650万。（ex.夫350～600＋妻300～50）
・家族構成…夫婦＋子供1人（夫・妻とも35歳、）
（その他の条件は並とする）
・ローンの金利は分かりやすさ優先で、全期間固定で1.4％とする。
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まずは、一般的な営業マン・銀行マンの話だけを聞いているとどうなるのか。
【一般的な総予算の出し方。】
営業「銀行さんは返済返済比率30～35％くらいまでなら貸してくれますが、
25％くらいに抑えるのがオススメです。」
（返済比率…年間返済額／年収（税込））
妻「（銀行がOKする比率よりも10％も低ければなんか安心。）
（この営業さん誠実で私たちのことを考えてくれているようで好感が持てるなー。）
営業「ボーナス返済を利用することもできますが、
ボーナス返済はまずは考えずに計画したほうが安全ですよ。」
妻「（そうだよねー。車のローンもあるし。
ますます好感が持てるー。）
営業「では、計算してみますね！」
ローン計算用電卓（キラーン）
カタカタ、、、
営業「月々13.5万円の返済で返済比率25％です。
月々13.5万円の返済ですと、現在の金利で35年返済だと、、
借り入れ可能額は4400万ですね。
これなら、土地1000万＋建物3000万＋諸経費・その他400万で、
十分計画できますね。」
妻「（ちょっと月々返済きびしいなー。返済比率25％って一般的なのかなー？
でも、これだけお金かけられるんならあのメーカーのキッチン選べるかなー。）」
夫「（ローンこえー。）月々の返済をもうちょっと下げられないでしょうか。」
営業「では、ボーナス返済も考えてみますか？
例えば、ボーナス返済を年２回とすると、、、
月々の返済は、11.6万円になります。」
妻・夫「（ちょっときびしいなー。）もう少し安くする方法はありませんか。」
営業「住宅に使える預金はありますか？」
妻「（本当は車の買い替え費用にと思っていたけど）300万円くらいならあります。」
営業「それでは、借り入れ金額を減らして、計算しなおしてみます。」
カタカタ、、、
営業「そうすると、月々10.7万円の返済になりますね。いかがでしょうか。」
妻・夫「（ちょっときびしいけど、アパートより広くなるしなー。
家買うってまあこんなもんかー。ぎりぎり許容範囲内なのかなー。）
そのくらいなら大丈夫そうです。」
たいていこんな感じで総予算が決まります。
これが、今の世の中の常識（多数派）なので、
だれも疑問に持ちませんし、営業マンもなんの罪悪感もありません。
しかし！思い出してください！
これからの時代、家を建てることは超ハイリスク！でしたよね！
忘れている人がいたらもう一度読み直して！
豊かな暮らしのつくり方２ー『家は建てるな。』ー
読み直しましたか？
それではここから具体的に、
僕がおすすめする家づくり総予算の出し方の話をします。
まず、
ルールその①
年収（税込）ではなく、年収（手取り）で考える！
さっきのモデルケースで言えば、
年収（税込）650万なら、
年収（手取り）で480万程です。
年収（手取り）480万で返済比率25％だと、月々10万程です。
年収（税込）のときが、月々13.5万だったので、月々3万円以上も違いますね。
ルールその②
年間ローン返済額だけでなく、税金も考慮して考える！
家を建てたあとにはローンだけでなく、税金も新たにかかってきます。
（固定資産税・都市計画税）
土地・建物の評価に寄りますが、
土地1000万＋建物2000万のとき、初年度はおよそ15万円程の税金がかかると思っていましょう。
（経年とともに資産評価が下がるので、払う税金は減っていく。）
ルールその③
居住費は年収（手取り）の25％程に抑える！
居住費（年間）とは、「年間返済額＋税金」です。
さっきの15万の税金も考慮するということ。
手取り年収の25％程に抑えられれば、ゆとりある家計管理ができると思います。
（旦那さんが飲みに行ける回数も少しは増えるかも！、、、増えないかも。）
そして、最後のルール、、、
ルールその④
ローン期間は60歳までに完済をまずは考える！
※現在の年収をもらい続けられる歳まで。定年が65歳なら65歳までの完済でＯＫ
営業マンは、住宅ローンはたいてい返済期間を35年として話をしてきます。
それは、銀行の住宅ローンの最大返済期間が35年だからです。
建て主が25歳でも35年ローン、
建て主が40歳でも35年ローン、
40歳の人が35年ローンを返し終えるのは75歳ですよ！
なぜかって、最大返済期間にしておいたほうが、
月々の返済額が安くなってパッと見の格安感が出るからです。
格安感は建て主も望んでいるので、両者のニーズがぴったりマッチ。
「75歳まで返済とは言え、退職金も出るしなんとかなるでしょー。」
本当に出るんですか？
出たとして、そのお金を使ったら老後の資金はどうするんですか？
ちょっと真剣に考えてみてください。
もちろんケースバイケースですが、
僕のおすすめは60歳までに完済です。
（会社員のうちに完済し、退職金は、老後の資金に。）
これらのルールを加味して、家づくり総予算を出してみます。
モデルケースでは二人とも35歳なので、
60－35＝25年返済で考えてみます。
年収（手取り）…480万
年間居住費＝年収（手取り）×25％＝120万
月々返済額（税金分込）＝120万／12ヶ月＝10万円
（ボーナス返済は無し！）
※税金を除いた月々返済金額＝（120万ー15万）／12ヶ月＝8.8万（アパート家賃並♪）
銀行への月々返済額8.8万とのき、借り入れ金額は、、（全期間固定1.4％）
約2200万！！
少ない！！！
しかし！
借り入れをこの額に抑えれば、
ゆとりある豊かな人生が送れる！！
※返済期間・金利・年収・その他の支出等により異なります。
僕は、上記の計算から、
モデルケース世帯におすすめする住宅の構想を練り始めたのでした。
実を言うと、上記の流れは、
僕が、自分の家を建てよう！と考えたときにたどった検討の流れでした。
豊かな人生を送るためのゆとりある返済計画から設計を始める設計者は、
はっきり言っていないと思います。
それを実現するために独立するんです。
（売り上げノルマのある会社員ではこんな考え方はできません。
一棟当たりの単価を下げれば、その分契約数を増やさなければならいないですから。）
ゆとりある月々返済額から、ゆとりある家づくり総費用を算出し、
その範囲内で、考えられた住宅を提供することで、
みんながゆとりある豊かな暮らしができて、
子供や、趣味や、家族旅行など人生を豊かにすることにお金を使えて、
ひいては、地元、そして日本全体が、精神的に豊かになれるようにと思いを込めて。
（もちろん、新築が全てではありません。
大切なのは月々の返済にゆとりがあること。
中古住宅でも、二世帯暮らしでも、ゆとりある豊かな暮らしは実現できます。）
僕は、『豊かな暮らしを提供すること』が、僕の使命（志）だと考えています。
この人生、この使命に突き進みたいと考えています。
それが、僕の幸せです。
では、新築するとして、
借り入れ2200万円で、どのような住宅がつくれるのでしょうか？
その話は、また次回に。
（ようやく次あたりから、具体的な新築住宅の話にいけそうです。）
ちなみに、
借り入れ4100万35年返済の合計利息分は約1000万、
借り入れ2000万25年返済の合計利息分は約400万（差額600万！）でしたよ。
ご参考までに♪
徐々に伝えたいことを伝えられだして、
気持ちが高揚している
ゆうでした。
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2017.8.14更新
より端的に「借入金額の求め方」をまとめました♪
→豊かな暮らしのつくり方。07-3 ー『適正借入金額は！？』ー
おすすめです^^